【概念】 滌除權(quán)，是指在主債務(wù)履行期限屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)時，抵押物的受讓人為了保有抵押物的所有權(quán)，防止抵押物的所有權(quán)因債權(quán)人對抵押物的拍賣而喪失，代債務(wù)人清償債務(wù)進(jìn)而消滅抵押權(quán)的行為。

　　【相關(guān)法條】《中華人民共和國特權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外；

　　【案例】 2015年5月20日，原告申某某與被告張某某簽訂《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，協(xié)議約定張某把其名下某位于南寧市青秀區(qū)某某小區(qū)xx幢xx號房屋轉(zhuǎn)讓給原告，雙方在合同中對房屋價(jià)款，房款支付方式，房屋交付等等做了明確的約定，并約定被告將原告支付的購房款用于償還銀行按揭款，解除房屋上所有的抵押權(quán)。協(xié)議簽訂當(dāng)天原告按照合同約定支付了10萬元的購房款；2015年6月1日原告收到被告交付的房屋后，按照合同支付了30萬元購房款并裝修了該房屋并居住至今，居住期間一直由原告繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)；2015年8月原告被上門人員告知，因被告未按時償還中國銀行xx支行按揭貸款，已經(jīng)被銀行起訴并依法申請法院對房產(chǎn)進(jìn)行查封。2015年11月，原告再次與被告協(xié)商要求被告協(xié)助辦理房屋所有權(quán)證過戶手續(xù)，但被告拒絕，原告遂向本院提起訴訟。請求法院支持原告的訴訟請求：1、確認(rèn)原、被告于2015年5月20日簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》有效，座落于南寧市青秀區(qū)某某小區(qū)xx幢xx號房屋所有權(quán)歸原告所有；2、被告協(xié)助原告辦理相關(guān)轉(zhuǎn)戶手續(xù)；3、準(zhǔn)予原告行使滌除權(quán)，代被告向第三人（中國銀行xx支行）償還抵押貸款，第三人協(xié)助原告辦理解除抵押登記手續(xù)；4、本案訴訟費(fèi)由被告負(fù)擔(dān)。

　　【被告辯稱】 原告的訴訟請求沒有事實(shí)和法律依據(jù)，原告沒有按照合同約定支付剩余的購房款給被告，構(gòu)成根本性違約，請求法院依法駁回其訴訟請求。

　　【第三人稱】 原告代為清償被告尚欠第三人的所有貸款本息及相關(guān)費(fèi)用的前提下，第三人愿意協(xié)助辦理注銷抵押登記手續(xù)。

　　法院認(rèn)為，原、被告簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》系雙方真意意思表示，內(nèi)容沒有違反法律與行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為合法有效，因此，原告訴請確認(rèn)該協(xié)議合法有效，符合法律規(guī)定，本院予以支持。雙方在合同中明確約定被告在協(xié)助原告完成過戶手續(xù)后，原告在5日內(nèi)向原告支付剩余的購房款，現(xiàn)被告要求原告提前支付，并以原告未支付為由主張?jiān)孢`約，本院不予采信。關(guān)于原告訴請涉案房屋屬其所有，本院認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第九條的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。原告并非涉案房屋的登記所有權(quán)人，雖然原告已實(shí)際占有本案房屋，但不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移并非以交付實(shí)現(xiàn)，在未辦理房屋權(quán)屬變更登記前，其并非法律認(rèn)可的房屋所有權(quán)人，因此，原告該請求不符合法律規(guī)定，本院不予支持。

　　關(guān)于原告訴請被告協(xié)助辦理過戶手續(xù)，本院認(rèn)為，原告已按約定交付大部分購房款及按揭貸款且實(shí)際占有該房屋，被告應(yīng)協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)，對該請求，本院予以支持；因涉案房屋已設(shè)定抵押，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第一百九十一條第二款的規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外，第三人不同意被告轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但表示原告代為清償后，其愿意協(xié)助辦理注銷抵押登記手續(xù)。庭審中，原告同意代被告向第三人清償尚欠的抵押貸款及相關(guān)手續(xù)費(fèi)，因此，原告請求準(zhǔn)予其行使滌除權(quán)，代被告清償?shù)谌松星焚J款，符合法律規(guī)定，本院予以支持，原告行使滌除權(quán)后，第三人應(yīng)協(xié)助原告辦理消滅抵押登記手續(xù)。

　　【律師提示】在購買房屋時，一定要全面的查清房屋的產(chǎn)權(quán)及抵押，實(shí)際居住情況，在房產(chǎn)上設(shè)定有抵押的情況下，在合同中要求售賣人將購房款用于支付按揭房款，監(jiān)督售賣人償還抵押權(quán)人債務(wù)和解押；通知抵押權(quán)人，與抵押權(quán)人進(jìn)行溝通，用購房款支付賣售人應(yīng)支付給抵押權(quán)人的債務(wù)以解除房產(chǎn)上設(shè)定的抵押權(quán)，以便進(jìn)行房產(chǎn)的過戶。否則，可能面臨“錢去房不得”的后果。