最大限度發(fā)掘和利用稅收優(yōu)惠政策，實現(xiàn)節(jié)稅目的，是稅務(wù)籌劃人員的必修課。合泰企業(yè)今天與大家分享一個成功的稅務(wù)籌劃案例，這家企業(yè)充分利用稅收優(yōu)惠政策實施積極的籌劃，采取了一些列有亮點的操作，實現(xiàn)了在房產(chǎn)動拆遷、舊倉庫改建以及子公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面的大幅節(jié)稅、避稅。雖然有部分業(yè)務(wù)發(fā)生在營改增以前，但是該公司的籌劃思路與方法仍值得我們借鑒。

上海合泰企業(yè)發(fā)展總公司是一家區(qū)屬國有企業(yè)，旗下子公司20家，參股公司8家。產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)、紡織服裝制造、機(jī)械、零售、餐飲住宿、倉儲等。其根據(jù)利用稅收優(yōu)惠的思路，近幾年結(jié)合公司業(yè)務(wù)采取了以下系列稅務(wù)籌劃：

一、動拆遷過程中的土地增值稅稅務(wù)籌劃

上海匯恒發(fā)展總公司為一家國有企業(yè)，其旗下的子公司寧巴紡織經(jīng)營公司，地處上海繁華地段，占地 1300平方米。2010年，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，寧巴紡織經(jīng)營公司被列為該區(qū)的動遷區(qū)域，獲得了1.1億元的高額動遷費。

按現(xiàn)行稅法規(guī)定，動遷費收入需要繳納土地增值稅，土地增值稅稅率是以增值額與扣除項目差額的金額比率計算，稅金按照相適用的稅率累進(jìn)計算征收的。增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。寧巴紡織經(jīng)營公司作為一個老牌國有企業(yè)，資產(chǎn)賬面價值遠(yuǎn)低于市場價格，若以資產(chǎn)賬面價值作為扣除項目計算土地增值稅，土地增值稅的稅率高達(dá)40%～60%，對于企業(yè)來說稅負(fù)相當(dāng)大。

上海匯恒發(fā)展總公司通過仔細(xì)研究土地增值稅稅法條款，并向相關(guān)稅務(wù)專家進(jìn)行咨詢，對這塊地進(jìn)行了稅務(wù)籌劃。

首先是籌劃應(yīng)稅項目的扣除額，增加扣除項目金額。《土地增值稅暫行條例》第六條第三款規(guī)定，舊房及建筑的評估價格，可以作為增值額的扣除項目。于是企業(yè)與動遷方溝通協(xié)調(diào)，將動遷補償款拆分為土地補償、企業(yè)資產(chǎn)和人員安置的補償兩大塊。由于廠房評估價值高于用于企業(yè)資產(chǎn)補償和人員安置補償部分的動遷費，所以這部分動遷款項可以免征土地增值稅，且合法合規(guī)。

其次是進(jìn)行稅收政策的選擇。企業(yè)稅務(wù)籌劃人員了解到該子公司房產(chǎn)所處位置在此次動遷中， 有 1/3 要變?yōu)榈缆吠貙捤?，屬于舊城改造項目。而根據(jù)《土地增值稅暫行條例》第八條第二款、《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第十一條以及《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》第四條等相關(guān)規(guī)定，因城市建設(shè)需要（即舊城改造或因企業(yè)污染、擾民） 發(fā)生的動遷補償款項，納稅人可向稅務(wù)部門提出免稅申請。通過查閱土地動遷的原始資料，最終稅務(wù)籌劃人員找到了能夠證明這塊土地屬于舊城改造項目的文件，依法向稅務(wù)主管部門提出申請并成功獲得認(rèn)定，免征土地增值稅 5 600萬元，不征營業(yè)稅 600 萬元，合計獲得免稅6 200 萬元，占動遷費用的 57%。這次土地增值稅的成功策劃，為企業(yè)實現(xiàn)了節(jié)稅6200萬元的效果。

二、舊倉庫改建過程中的成本效益籌劃

上海匯恒發(fā)展總公司巴山倉庫，地處上海市金山區(qū)。2011年總公司對該倉庫進(jìn)行了改建。該地塊屬工業(yè)用地，可用于建造工業(yè)用地性質(zhì)的辦公房。一期舊倉庫改建工程建成后，時間不長就獲取可觀效益，也受到政府好評。為推動二期項目盡快啟動，區(qū)政府建議公司在二期工程兩個地塊中，拿出一個地塊來轉(zhuǎn)性、招拍掛，并且承諾招拍掛區(qū)里所得收益全部返還總公司。但二期舊倉庫改造項目已經(jīng)啟動，并已投入支出費用 300 萬元。

轉(zhuǎn)性、招拍掛是否符合成本效益原則？如果決定轉(zhuǎn)性、招拍掛，選擇哪一個地塊能夠使得公司效益最大化？總公司召開了專題研討會。在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，用分析對比的方法，對各備選方案進(jìn)行了測算。

招拍掛增加費用約每平方米樓板成本 2 000 元左右，但轉(zhuǎn)性后，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)從原來的工業(yè)用產(chǎn)證變?yōu)樯虡I(yè)辦公大樓，兩者售價差額每平方米 3 000～4 000 元。轉(zhuǎn)性，首先要收儲，這樣土地出讓部分收入可以免征土地增值稅和不征營業(yè)稅。如不轉(zhuǎn)，房屋出售不能免征土地增值稅。轉(zhuǎn)性后，容積率由 2 調(diào)整為 2.5，可比原來增加 25%的建筑。不轉(zhuǎn)性，房屋只能整棟出售；轉(zhuǎn)性后可分層出售，甚至可以分間出售，有利于銷售。對于選擇哪一個地塊轉(zhuǎn)性，測算發(fā)現(xiàn)，土地面積越大轉(zhuǎn)性能夠獲得的經(jīng)濟(jì)效益越高，并且可以完全彌補前期 300 萬元的沉沒支出。

經(jīng)過專題研究，確定了轉(zhuǎn)性的結(jié)論。在此項目的籌劃過程中，稅務(wù)籌劃人員既考慮了直接成本，也考慮了不同稅務(wù)籌劃的機(jī)會成本，從而達(dá)到了經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

三、股權(quán)轉(zhuǎn)讓的企業(yè)所得稅稅務(wù)籌劃

上海匯恒發(fā)展總公司投資某企業(yè)原始股權(quán) 2 300萬元，折股 2 300 萬股。經(jīng)過歷年的轉(zhuǎn)股、送股，目前持有該企業(yè)股權(quán) 5 100萬股。2016年企業(yè)與東地投資公司達(dá)成股權(quán)轉(zhuǎn)讓意向，擬以3元 / 股進(jìn)行了股權(quán)轉(zhuǎn)讓，收入15 300萬元，高出賬面成本13 000萬元。

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）文件第三條規(guī)定：轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得。企業(yè)在計算股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得時，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額。企業(yè)測算該股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)繳企業(yè)所得稅3 250萬元。

稅務(wù)籌劃人員了解到，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》（總局2011年34號公告）第五條規(guī)定：“投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)中，相當(dāng)于初始出資的部分，應(yīng)確認(rèn)為投資收回；相當(dāng)于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，應(yīng)確認(rèn)為股息所得；其余部分確認(rèn)為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。

稅務(wù)籌劃人員積極參與股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易的架構(gòu)設(shè)計中，提出了先由上海匯恒發(fā)展總公司減資15 300萬元、再由東地投資公司增資15 300萬元的交易模式。由此，其初始出資部分2 300萬元，確認(rèn)為投資收回；相當(dāng)于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分6500萬元，確認(rèn)為股息所得免稅；確認(rèn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得6 500萬元。測算應(yīng)繳納企業(yè)所得稅1 625萬元。經(jīng)此籌劃，節(jié)省企業(yè)所得稅1 625萬元。